CHE FARE? OCCUPARE!

Indice

1. Introduzione: Che fare? Occupare!
2. Abitazione: dal diritto alla mercificazione
3. Privatizzazione del patrimonio pubblico: la cartolarizzazione
4. Il processo di privatizzazione dell'edilizia pubblica a Pisa
5. La condizione abitativa studentesca nell'ambito del diritto allo studio
6. L'autodifesa quotidiana dal padrone di casa
7. SPORTELLO SULLA CASA: aggiungiti alla lista!

Che fare? Occupare!

Università Antagonista è un collettivo politico nato tre anni fa dalla fusione dell'intensa attività di due collettivi pisani, il Collettivo autonomo di Scienze Politiche e il Collettivo Rosa Luxemburg, che da anni lavorano sulle tematiche della guerra, del lavoro precario, delle riforme del sapere. Da questa esperienza è nata la necessità di realizzare un progetto più ampio che uscisse dal tradizionale ambito di riferimento universitario e che abbracciasse anche le dinamiche dell'intera città di Pisa. Del resto la nostra analisi individua delle radici comuni e delle strette relazioni tra lo smantellamento dell'istruzione pubblica, la sottrazione di finanziamenti pubblici a settori quali la sanità e il sistema previdenziale, le riforme del mercato lavoro, la guerra permanente che depreda popolazioni della propria libertà e delle proprie risorse.

In un contesto di smantellamento dello stato sociale e di costante negazione dei diritti fondamentali, il diritto alla casa è sempre più leso: negli ultimi quindici anni le regole della locazione dei fitti sono sostanzialmente cambiate, passando da parziali garanzie per l'inquilino (vedi il sistema equo canone), alla libera contrattazione sul mercato. Le forme di contrattazione previste sarebbero l'affitto libero e l'affitto concordato: quest'ultimo, attraverso parametri predefiniti, regola il fitto e concede sgravi fiscali ai locatori; nonostante ciò quasi nessun proprietario trova vantaggioso questo tipo di contratto e, visto che la legge lo concede, impone contratti di locazione liberi non soggetti ad alcuna condizione, se non concordata liberamente tra le parti (eccetto la durata di 4 anni + altri 4 anni). Questo contesto legislativo, che priva di ogni diritto l'inquilino e consegna al locatore "il coltello dalla parte del manico", produce dei risultati ancor più gravi in una città universitaria come Pisa, dove le privatizzazioni degli enti preposti al diritto allo studio e la conseguente mancanza di alloggi gratuiti per i numerosi studenti "fuori sede" causano una speculazione immobiliare dilagante nel mercato degli affitti e rendono la città in perenne Emergenza Abitativa, nonostante vi sia un consistente numero di edifici sfitti che potrebbero essere "convertiti" ad uso abitativo per cittadini e studenti.
La nostra opposizione a questo stato di cose è netta e radicale e si è concretizzata in attività di sensibilizzazione e controinformazione, mirate sia all'aggregazione e alla socializzazione, sia all'azione diretta, per un cambiamento oggettivo e materiale della realtà presente. Così dal primo ottobre 2004 è nato lo Spazio Socio Abitativo Occupato S.Lorenzo: abbiamo occupato e autorecuperato un grande edificio, sfitto da anni, di proprietà della Scuola Superiore S.Anna (proprio uno di quei poli d'eccellenza che il ministro Moratti finanzia a scapito dell'università pubblica e di massa!). Da ormai 5 mesi questo spazio offre 40 posti alloggio gratuiti e 10 posti foresteria per le emergenze abitative (sfratti, perdita del posto alloggio gratuito degli studenti borsisti…); inoltre è un luogo di aggregazione politica, attraverso le due assemblee settimanali, l'assemblea cittadina degli spazi sociali, le frequenti iniziative, anche in collaborazione con altre realtà di movimento, su tematiche che vanno dalla scuola alla Palestina, dal lavoro precario alla guerra. E ancora: è un luogo di aggregazione sociale, che propone una socialità altra, estranea alle logiche di mercato, attraverso le feste musicali, i cineforum, una sala studio e una sala prove a disposizione di tutti, un punto di accesso internet libero e gratuito, una biblioteca autogestita.

Abitazione: dal diritto alla mercificazione

La disciplina dei contratti di locazione, secondo il codice civile, prevede alcuni diritti e obblighi generici da parte del locatore e dell'inquilino. I principali obblighi del locatore consistono nel:

• consegnare all'inquilino il bene in buono stato di manutenzione;
• mantenerlo in stato di servire all'uso convenuto;
• garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione.

I principali obblighi dell'inquilino invece sono:

• dare il corrispettivo (affitto) entro i termini convenuti;
• al termine della locazione, restituire la casa nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il normale deterioramento del bene dovuto all'uso.

Il mercato degli affitti in Italia è stato disciplinato storicamente da queste tre leggi:

• legge 392 del 1978, LEGGE DELL'EQUO CANONE (governo Andreotti). Questa legge stabiliva un canone di locazione preventivamente fissato dalla legge in base a parametri generali come il tipo di casa, il piano dell'abitazione, la presenza dell'ascensore, lo stato di conservazione dell'edificio. L'equo canone non poteva superare il 3.85% del valore locativo dell'immobile, stabilito in base a tali parametri.
• legge n.359 del 1992, LEGGE DEI PATTI IN DEROGA (governo Amato). Questa legge stabiliva che la disciplina dell'equo canone non si applicava agli immobili costruiti dopo l'11 luglio 1992. Per gli edifici costruiti prima di questa data, tra il locatore e l'inquilino erano possibili i patti in deroga, che derogavano la disciplina dell'equo canone nelle parti riguardanti la cauzione, gli oneri accessori, la morosità e, soprattutto, l'entità del canone, che poteva non essere conforme ai criteri stabiliti dalla legge 392/78, ma essere stabilito dalle due parti contraenti il contratto. Con i patti in deroga, dunque, viene stabilita una disciplina parallela a quella dell'equo canone e, fino alla legge 431 del governo D'Alema, i contratti di affitto hanno potuto basarsi sull'una o sull'altra disciplina.
• legge n.431 del 1998 (governo D'Alema). Il governo D'Alema abroga la legge dei patti in deroga, che già costituiva un notevole passo verso la liberalizzazione del mercato degli affitti, e lo liberalizza del tutto, introducendo un doppio binario: contratti a canone libero (non soggetti ad alcuna condizione, se non concordata liberamente tra le parti, eccetto la durata di 4 anni + 4) e contratti a canone calmierato.

I contratti a canone calmierato offrirebbero alcune garanzie agli inquilini: l'affitto risulta inferiore di un 20-30% rispetto alla media del libero mercato; l'entità del canone d'affitto è calcolata in base a parametri definiti (tipologia della casa e collocazione); l'inquilino, se rientra in alcuni requisiti di reddito, può ottenere un'integrazione all'affitto o, in alternativa, una detrazione (anche se modesta) dalla dichiarazione dei redditi.
Tuttavia, per ovvie ragioni, i proprietari preferiscono stipulare contratti di affitto a canone libero e le quote stabilite secondo i parametri dei contratti a canone calmierato rimangono lettera morta sul mercato.
Dall'entrata in vigore dell'euro la situazione si è ulteriormente aggravata e a Pisa si raggiungono picchi di 300 euro al mese per un posto letto. Oltre al problema della liberalizzazione dei contratti, che hanno determinato un forte incremento dei prezzi, ci troviamo di fronte ad una speculazione che mantiene, nel solo comune di Pisa, più di 4000 case sfitte, fattore assai rilevante nel caro affitti in città per famiglie e studenti.

Privatizzazione del patrimonio pubblico: la cartolarizzazione

Immaginate di aver bisogno di soldi e per questo di impegnarvi la casa. Invece di dare in garanzia ad una banca l'immobile per avere il prestito preferite venderla, e nel tempo che occorre per trovare l'acquirente giusto, pensate che potete emettere delle cambiali garantite sulla casa. Insomma spostate il problema di qualche tempo ed intanto rendete immediatamente liquido il vostro patrimonio. Il diritto portato da una cambiale si chiama "diritto cartolare" e per questa ragione l'emissione di titoli garantiti da beni si chiama cartolarizzazione dei beni stessi. Gli enti previdenziali hanno a suo tempo acquistato, con i soldi dei lavoratori, una serie di immobili il cui reddito e patrimonio era posto a garanzia del pagamento delle pensioni.
Con la legge 410 del novembre 2001 il governo Berlusconi ha deciso di rendere liquidi questi immobili. In altri termini: il governo se ne è appropriato e li ha trasformati in soldi, sotto forma di titoli di debito che sono stati immessi sul mercato. Il governo Berlusconi ha affidato una serie di immobili di proprietà degli enti previdenziali, del valore catastale di 1.503milioni di euro, all'agenzia per il demanio autorizzandola a trasferire questi immobili,con proprio decreto, ad una società di cartolarizzazione che si chiama SCIP (!)S.r.l.(società per la cartolarizzazione degli immobili pubblici… che vi credevate?) la quale è costituita da altre due società che sono proprietà di una terza, sconosciuta, che si trova in Olanda. L'amministratore della SCIP è inglese e si tratta di Borrows Gordon Edwin Charles, amministratore tra l'altro di una ventina di società in Italia tra cui Kataweb e Piaggio. Cosi' gli immobili costruiti con i soldi dei lavoratori, messi li' a garantire le pensioni, sono stati trasformati in soldi con una legge che autorizza il ministro ad impadronirsi di cose non sue e di trasferirle a una società che non ha capitale, non ha un collegio sindacale, e quindi non ha controllori, e che non si sa a chi appartengono, nascoste sotto le nebbie del nord atlantico.
Altra questione assolutamente non marginale è il destino di chi quelle case attualmente abita, con contratti di locazione resi ancora piè precari da una situazione di svendita dell'immobile. Infatti se formalmente la legge riserva agli inquilini il diritto di prelazione sull'acquisto della casa ad un prezzo ridotto del 30% rispetto a quello di mercato, questo è sostanzialmente svuotato di efficacia, a causa dell'aumento dell'inflazione che ha ridotto il potere di acquisto di salari sempre più miseri ed in quanto il prezzo dell'immobile ha subito un aumento del 27% rispetto alla 1ªcartolarizzazione, a fronte dei fortissimi incrementi dei borsini immobiliari. Questo è attualmente il destino di 45 mila famiglie inquiline degli enti previdenziali che dovrebbero sborsare ulteriori 1500 milioni di euro pari a 25 50 mila euro ciascuna. Per cercare dei correttivi a tale situazione i sindacati degli inquilini hanno voluto aprire un tavolo di trattative con il governo.

1. i controllori e gestori delle vendite in questione sono una serie di società, tra le quali una è appartenuta fino a pochi mesi fa al l'attuale presidente del consiglio.
2. I controllori dei controllori sono stati inquisiti in USA per la leggerezza con cui hanno effettuato il loro lavoro consentendo ad amministratori infami di truffare decine di migliaia di piccoli azionisti(il caso ENRON per tutti).
3. Le procedure adottate nell'operazione di cartolarizzazione escludono ogni garanzia di trasparenza e di controllo pubblico sulle vendite e sulle valutazioni degli immobili.
4. Gli immobili vengono trasformati in titoli che, con l'aria che tira in borsa per i fondi e le obbligazioni, mettono in grave rischio le pensioni dei lavoratori che invece degli immobili si ritrovano con tanti pezzi di carta.
5. Gli utili della società SCIP non si sa dove finiscono, poiché è del tutto ignota la proprietà di queste società di cartolarizzazione.
6. Gli utili della società SCIP non si sa dove finiscono, poiché è del tutto ignota la proprietà di queste società di cartolarizzazione.

1. 1ª cartolarizzazione
   Unità immobiliari: 26.389
   Unità immobiliari effettivamente vendute: 12.245
   Prezzo medio (scontato del 30%) per u.i. di 89 mq, euro 85.200
   
2. 2ª cartolarizzazione
   Asset backet securities (cioè garantiti dallo stato) euro 6,629 miliardi
   Valore immobiliare 7,787 miliardi di euro
   Unità immobiliari in via di cessione: 62.500; 84,7% residenziali.
   

Ripartizione:

Enti previdenziali	%
INAIL	16,5
INPDAI	29,7
INPDAP	43,3
INPS	8,4
Stato	0,5
Empals,Ipost,Ipsema	1,6
Totale

Il processo di privatizzazione dell'edilizia pubblica a Pisa

Il progetto di ristrutturazione del patrimonio pubblico nel territorio provinciale pisano è iniziato il 1°aprile 2004 con la creazione dell'azienda Pisana per l'Edilizia Sociale (A.P.E.S.) che ha sostituito l'A.T.E.R., ente pubblico che si occupava della gestione delle case popolari di provincia e comune. Il punto focale della questione è il cambiamento dello statuto che trasforma l'ex azienda pubblica (quindi ancora ente pubblico) in S.p.a., sebbene ancora interamente a capitale pubblico.
La privatizzazione è compiuta, sebbene gli investitori siano ancora gli enti pubblici, Comune di Pisa in testa: saranno i Comuni ad applicare le logiche di profitto degne di una S.p.a., e contro questi stessi enti pubblici non si ricorrerà, come di norma, al T.A.R., ma al Tribunale Civile, come se il Comune di Pisa fosse un qualsiasi investitore privato sull'immobile.
Si è quindi raggiunta nella "rossa" terra toscana la trasformazione del concetto di edilizia popolare: adesso è soprattutto il Comune a pensare la casa come bene da cui trarre profitto, e non più un diritto.
L'operazione portata a termine dai Comuni del pisano vede anche l'indebolimento del ruolo dei piccoli comuni, non più in grado di supportare le esigenze delle proprie politiche abitative, poiché le poltrone del Consiglio di Amministrazione (non ancora formato) saranno ripartite in base alla quantità di case popolari di proprietà dei vari Comuni. In pratica, i soli due Comuni di Pisa e Pontedera saranno in grado di determinare con i propri voti gli indirizzi di sviluppo della politica abitativa di tutta la provincia.

La condizione abitativa studentesca nell'ambito del diritto allo studio universitario

L'Università di Pisa, come le altre Università italiane, ha affidato la gestione dell'edilizia studentesca, dopo la fine dell'Opera Universitaria, ad una Azienda Regionale per il Diritto allo Studio (ARDSU). Questa agisce su tutto il campo del diritto allo studio universitario, dalle borse di studio alla mensa, alla lavanderia, alla casa, pianificando la politica del diritto allo studio sui fondi triennali destinati dallo Stato e sulle autonome capacità di reperire fondi supplementari. Fondi autonomi che acquistano un peso sempre crescente nei bilanci delle Ardsu, e che quasi sempre si risolvono in una tassazione indiretta degli studenti. Infatti buona parte dell'accresciuto gettito è derivato dall'aumento dei prezzi di mensa, che ha contribuito in modo determinante a quintuplicare il bilancio dell'Ardsu dal 1995.
Attualmente l'Ardsu dispone di 1200 posti in case dello studente, in appartamenti dell'Università o di privati. Un numero di alloggi assolutamente insufficiente per un'Università che ospita 40.000 studenti, costantemente ricattati dai locatori nel proprio bisogno di casa. Infatti, gli affitti agli studenti sono una delle voci principali nell'economia cittadina, al punto che spesso i pisani preferiscono trasferirsi in periferia (dove il costo degli immobili è assolutamente inferiore) per affittare a prezzi di tutto profitto agli studenti al centro o nei nuovi quartieri-dormitorio (per esempio, Cisanello).
La mancanza di alloggi o il loro costo allucinante è un impedimento formidabile allo studio; negli ultimi anni abbiamo assistito ad un mercato immobiliare che preferisce tenere sfitte le case per far lievitare i prezzi degli affitti (350 euro per una singola), che spopola il centro riducendolo ad una vetrina (ghettizzando gli studenti in edifici periferici) e che snobba gli accordi territoriali per la stipulazione di contratti a canoni concordati preferendo i contratti "liberi", che liberano i padroni da qualsiasi ancoramento del canone alle esigenze dell'inquilino (pratica agevolata dalle agenzie immobiliari al soldo di lobby immobiliari che concentrano nelle loro poche mani mezza città). A tutto questo dobbiamo aggiungere che il Sant'Anna e la Normale sono proprietarie di un ingente patrimonio immobiliare, acquistato spesso a prezzi stracciati, e tenuto sfitto in attesa di finanziamenti per la creazione di poli di eccellenza per pochi cervelli da tenere in cattività.
Gli ultimi progetti in cui l'Ardsu si è impegnata per aumentare gli alloggi a disposizione sono anche due casi esemplari del modo in cui si vuol portare avanti una politica abitativa studentesca in città, e sono il caso dell'ex Hotel Nettuno e del progetto "campus" dei Praticelli, a San Giuliano Terme.
L'ex Nettuno è un antico palazzo di Lungarno Pacinotti, simbolo delle lotte per la casa degli studenti che animarono il movimento della Pantera, che ha dovuto attendere quindici anni per essere ristrutturato definitivamente. Adesso è una casa dello studente di lusso, con portiere annesso e accesso limitato agli estranei.
Ma il progetto più innovativo è certamente quello del campus. Si riallaccia alla tradizione della scuola americana, metodo ritenuto più competitivo dalle èlites che hanno guidato le trasformazioni del nostro sistema universitario.
L'obiettivo è fornire alloggi in aree "protette", lontano dai traffici della città, a prezzi elevati. Si parla addirittura di circa 300 euro a stanza, prezzi che già ora competono ampiamente col mercato privato e che porterebbero ad un ulteriore innalzamento del prezzo degli affitti nel centro di Pisa, con grande gioia dei grossi e dei piccoli speculatori del mattone; del resto se la Regione vuole inserirsi nel mercato in modo competitivo (e rialzando i prezzi allo spasimo) non saranno certo i vecchi squali degli immobili del centro a farsi trovare impreparati.
Le politiche abitative dell'ARDSU fanno da contraltare alla costante erosione di fatto del diritto allo studio e del concetto stesso di studio . Come? Pensiamo innanzitutto alla commistione tra interessi accademici ed interessi economici, sempre a vantaggio delle due scuole di eccellenza pisane: l'Istituto Superiore Sant'Anna e la Scuola Normale Superiore che sono finanziate direttamente (e abbondantemente) dai fondi delle aziende del territorio (una per tutte la Fondazione Piaggio), le quali investono su ricerche finalizzate alla produzione di saperi e prodotti commercializzabili sul mercato.
Questo dato, stabilizzato e supportato dal corollario che lo Stato finanzia sempre meno e peggio la ricerca scientifica universitaria, evidenzia gli squilibri dell'attuale sistema: da una parte rende l'ingerenza privata nelle scuole di eccellenza (che di fatto sono enti pubblici di diritto privato) sempre piu' lesiva del diritto alla ricerca come interesse scientifico non declinabile agli interessi parziali dell'economia di mercato, dall'altra, si tagliano i fondi alle scuole pubbliche, generando di fatto due livelli paralleli di istruzione, e la nostra "normale" università ridotta a cercare affannosamente fondi e finanziamenti negli studenti e nelle aziende private. Anche se finora ha funzionato meglio tassare gli studenti…

L'autodifesa quotidiana dal padrone di casa

Abbiamo già esposto il "come" legislativo in base al quale i padroni di casa impongono agli studenti i loro contratti-capestro preconfezionati. Sono tutti espressi nella legge 431/98, che fonda il contratto di locazione sull'accordo scritto fra proprietario (o locatore) e inquilino (o conduttore), e che quindi prevede la scomparsa di ogni meccanismo di riequilibrio del mercato degli affitti.
Gli strumenti di riequilibrio sono previsti in via del tutto eccezionale dai cosiddetti contratti concertati, o concordati. Essi sono stipulati in base a delle tabelle che indicano il canone di locazione a partire dalla zona dell'appartamento, dall'arredamento, dai servizi, dagli accessori, etc.
Questi contratti concordati, previsti e sottoscritti perfino dalle rappresentanze dei proprietari, sono in realtà rimasti inapplicati.
I contratti "liberi", o 4+4, sono spesso dei contratti fotocopia, simili persino in molti dettagli per appartamenti diversi, e si fondano su:

• Il principio che il contratto deve essere scritto e sottoscritto dalle parti
• La durata del canone di locazione, obbligatoriamente di 4anni rinnovabili per altri 4.

Dopo che viene sottoscritto, l'inquilino accetta il canone di locazione imposto dal padrone di casa, ed è tenuto dal contratto a rispettare i pagamenti.
Esistono una serie di meccanismi di difesa dai padroni di casa, preventivi e non. In realtà la legge 431/98 ha diminuito drasticamente la possibilità dell'inquilino di impugnare il contratto, dato che esso per essere valido necessita solo delle firme (il contratto è valido anche se non registrato) e non ha nessuna clausola di validità imposta dalla legge, tranne che per la durata.
Il contratto "libero" è quindi un contratto a prova di bomba per il padrone, che in forza di quello può fare assolutamente ciò che gli pare: pratica in voga negli ultimi tempi sembra quella di rialzare il canone di affitto di circa 50 euro all'anno, dichiarati spesso come aumento ISTAT.
È quindi importante sapere bene quello che si firma quando si stipula un contratto "libero", essendo coscienti di dover prendere alcuni accorgimenti:

• Evitare sempre le agenzie immobiliari, veri luoghi di imbroglio e speculazione sul bisogno di casa, che oltretutto richiedono una mensilità di affitto per il "servizio offerto"; in ogni caso non sottoscrivere mai alcun foglio d'impegno nei loro confronti.
• Mettere per iscritto lo stato dell'alloggio e dei mobili al momento dell'ingresso, facendo eventuali fotografie se vi sono tracce evidenti di umidità, pavimenti o infissi sconnessi, mobili o sanitari (!) rotti, etc, onde evitare che il padrone di casa scarichi su di voi le spese di ristrutturazione.
• Chiedere sempre un contratto scritto di durata inferiore a 4 anni, possibilmente precisando che la locazione avviene per motivi di studio, per avere una riduzione di circa il 30% sui canoni del libero mercato. Cercare sempre di specificare nel contratto che questo sia "transitorio": in questo modo il contratto diviene impugnabile al Tribunale e potreste vedervi l'affitto decurtato di oltre la metà del canone.
• Trascrivere la lettura dei contatori della luce, gas, acqua al momento dell'ingresso e, se intendete prendere la residenza, intestare a proprio nome le utenze (come residenti si risparmia sulle tariffe e si può chiedere al Comune il sussidio all'affitto).
• Conoscere bene le competenze esistenti fra locatore e conduttore sulle spese ordinarie e straordinarie dell'appartamento e del condominio: capita spesso che il padrone di casa cerchi di scaricare le spese sull'inquilino.

Tutti questi sono strumenti importanti per gestire le situazioni all'interno dei contratti. Lo sportello sulla casa che abbiamo attivato risponde alla necessità di supportare le esigenze degli studenti anche da un punto di vista pratico, sapendo bene che l'unico modo per fare pressione sui padroni di casa "dall'interno del contratto" è quello di essere coscienti dei propri diritti e degli strumenti per fruirne.
Dal punto di vista "esterno al contratto", invece, lo sportello sulla casa sarà utile per individuare nuovi nuclei di futuri occupanti. Esistono molte case sfitte a Pisa, di proprietà di grossi speculatori privati e delle agenzie immobiliari: immobili vuoti da anni, vuoti per esigenze di mercato (bisogna tenere alti gli affitti, no?), che sono obiettivi di lotta fondamentali per la riaffermazione del diritto alla casa. Il nostro obiettivo è, ovviamente, quello di occupare più spazi possibili: per questo abbiamo creato delle liste d'occupazione, allo scopo di riunire e preparare le prossime occupazioni.
Questo perché, se da un lato bisogna affrontare il problema casa dall'interno, seppur con i limitati mezzi concessi dalla legge 431/98 (ci preme ricordarlo: c'era il governo D'Alema) intervenendo nel merito dei contratti, d'altro canto sappiamo che questo sarebbe inutile se non fosse accompagnato da una rivendicazione del diritto alla casa tout court, che si fondi sull'autonoma capacità di organizzarsi per RIAPPROPRIARSI di un diritto negato.
A questo scopo lo sportello sulla casa diviene supporto materiale, tecnico e legislativo per le nuove occupazioni, in modo da garantire il raggiungimento del risultato minimo di una occupazione: la sistemazione migliore che si può avere, possibilmente migliore della propria precedente casa in affitto.